Coefficienti particolari da utilizzare nel calcolo millesimi di proprietà.
Coefficiente di superficie
viene valutato sulla base del rapporto fra la superficie effettiva dell’unità e quella che a giudizio del tecnico sarebbe la superficie ottimale.
Coefficiente di destinazione appartamento / negozio:
Parametro molto importante e da valutare con attenzione, deve tener conto della
destinazione dell’unità immobiliare, valore pari ad 1.00 per abitazioni.
Per determinare il coefficiente di
destinazione dei negozi suggeriamo di prendere in esame i valori immobiliari reperibili dalle banche dati Agenzia delle Entrate e/o Borsino immobiliare (solo per Milano e provincia) per abitazioni e per negozi e rapportarli al fine di ottenere un
“K” corretto e coerente con il reale valore immobiliare dei beni.
I testi di riferimento riportano valori che alla data odierna (anno 2012) non sono più veritieri in quanto per un negozio viene fornita un coefficiente di destinazione variante da 1.5 a 4.5 .
Questi valori non sono più corretti in quanto, spesso , i negozi hanno valore commerciale notevolmente inferiore agli appartamenti, anche in funzione dalla zona ove sono ubicati.
Pertanto riteniamo che il metodo proposto ed utilizzato dal nostro studio sia idoneo in quanto tiene conto del
reale valore e rapporto tra le diverse destinazioni d’uso (
appartamento,
negozio, ufficio, laboratorio, magazzino spp).
Applicare arbitrariamente coefficienti di destinazione sulla base della letteratura di riferimento può causare errori e sperequazioni nelle tabelle millesimali.
Coefficiente di altezza dei vani:
valutato sulla base della distanza verticale intercorrente fra la superficie del pavimento e quella del soffitto, esso varia con il variare di questa distanza.
Coefficiente di esposizione e orientamento:
stimato essenzialmente in base alla posizione prevalente delle pareti esterne dell’ unità immobiliare rispetto ai diversi punti cardinali, e in relazione al clima della località ove sorge l'entità condominiale. In linea generale e di massima si può dire che nei climi caldi il coefficiente è alto per le esposizioni ad Ovest e Nord ed è basso per le esposizioni a Sud ed Est; mentre nei climi freddi si verifica il contrario, cioè il coefficiente è alto per le esposizioni a Sud ed Est, ed è basso per quelle a Nord ed Ovest.
COEFFICIENTI GLOBALI
Coefficiente di prospetto o di veduta:
quantificato attraverso la valutazione dei maggiori o minori vantaggi che derivano per l’affaccio prevalente dell’unità immobiliare verso un dato ambiente esterno. Esso aumenta con l'aumentare della lunghezza di visuale e con il migliorare della visione che può godere chi si affaccia verso l'esterno.
Coefficiente di luminosità:
stimato sulla base del rapporto fra le superfici illuminanti e l'area dell’unità immobiliare.
coefficienti globali riferiti a condizioni interessanti le diverse unità immobiliari nel loro insieme:
Coefficiente di piano:
valutato in base agli aspetti positivi o negativi derivanti dall'altezza del piano da terra; generalmente, e ad eccezione nei negozi in p.t., esso cresce dal piano terra fino al 2°-3° piano, per poi decrescere man mano che si va verso l'alto.
Coefficiente di superficie complessiva:
superficie ottimale di ogni tipo di unità immobiliare e quindi conseguenza di un rapporto fra questa e quella reale di ogni unità.
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